Haus kaufen ohne Kaufmakler

Was macht ein Kaufmakler eigentlich?

Es hilft, die Rolle in fünf Aufgaben zu zerlegen. Dann siehst du sofort, welche du selbst kannst und welche du anderswo unterbringen musst:

1. Suchen und auswählen. Zugang zum Angebot und ein Filter für das, was sich lohnt. Mit den heutigen Portalen ist das am einfachsten selbst zu machen.
2. Wertermittlung. Was ist diese Immobilie realistisch wert, gemessen an vergleichbaren Verkäufen in der Umgebung? Das kannst du selbst mit öffentlichen Transaktionsdaten und einer Bewertung begründen.
3. Dokumentenanalyse. VvE-Unterlagen, Instandhaltungsplan, Teilungserklärung, Gutachten, Verkäuferfragebogen, Energielabel, Katasterdaten. Das ist der zeitaufwendigste Teil und dort sitzen die größten Risiken.
4. Gebotsstrategie und Verhandlung. Höhe, Timing, Bedingungen und das Gespräch mit dem Verkaufsmakler.
5. Vertrag und Fristen. Prüfung des Kaufvertrags, Formulierung von auflösenden Bedingungen und Überwachung der Termine.

Die Aufgaben, die du wirklich nicht überspringen darfst

Selbst kaufen geht in der Praxis selten an der Verhandlung schief. Es geht an zwei Punkten schief:

• Du liest die Unterlagen nicht gründlich. Ein Wasserschaden, der dreimal in den VvE-Protokollen steht, ein acht Jahre alter Instandhaltungsplan, eine Rücklage, die die angekündigte Instandhaltung nicht deckt, das sind fünfstellige Beträge, die schlicht in den Unterlagen stehen.
• Deine Bedingungen sind zu vage oder fehlen. Ein Finanzierungsvorbehalt mit zu niedrigem Betrag oder ein Gutachtenvorbehalt ohne konkrete Grenze ist kein Schutz.

Dein eigenes Vorgehen, Schritt für Schritt

1. Lege dein Budget verbindlich fest: gemeinsam mit einem Finanzierungsberater, einschließlich Kaufnebenkosten und einem Puffer für Instandhaltung.
2. Fordere alle Unterlagen an, bevor du bietest. Bei einer Eigentumswohnung: Protokolle (3 Jahre), Jahresabschluss, Haushaltsplan, MJOP, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Bei jeder Immobilie: Verkäuferfragebogen, Inventarliste, Energielabel und eventuell vorhandene Gutachten.
3. Lies sie gezielt. Suche nach den wiederkehrenden Begriffen (Rücklage, Leckage, Fundament, Rückstand, Sonderumlage), statt alles von vorn bis hinten zu lesen.
4. Begründe dein Gebot. Vergleichbare Verkäufe plus die Posten, die du aus den Unterlagen gezogen hast. Ein begründetes Gebot überzeugt besser als eine runde Zahl.
5. Formuliere deine Bedingungen konkret: Betrag, Datum und bei einem Gutachten ein Schwellenbetrag.
6. Lass den Kaufvertrag prüfen von deinem Notar oder einem Immobilienjuristen. Das ist eine Einzelleistung und deutlich günstiger als ein vollständiger Kaufmakler.

Wann ist ein Makler doch sinnvoll?

Bei einer Immobilie mit komplexer Rechtslage (Erbbaurecht mit auslaufender Laufzeit, eine VvE im Konflikt, ein Umbau ohne Genehmigung, ein Denkmal), bei einem überhitzten lokalen Markt, in dem Strategie den Unterschied macht, oder schlicht, wenn dir die Zeit fehlt. Es gibt auch eine Zwischenform: Viele Makler bieten Einzelleistungen an, zum Beispiel nur die Verhandlung oder nur die Vertragsprüfung.