De vragenlijst van de verkoper: lees hem letterlijk

Mededelingsplicht versus onderzoeksplicht

Bij de koop van een woning gelden twee plichten naast elkaar. De verkoper moet vertellen wat hij weet over gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan, dat is de mededelingsplicht. Jij moet redelijkerwijs onderzoek doen naar de staat van de woning, dat is de onderzoeksplicht. De vragenlijst is het scharnierpunt tussen die twee: hij legt vast wat de verkoper heeft verklaard, en daarmee ook waar jouw eigen onderzoek zou moeten beginnen.

De onderdelen die ertoe doen

• Gebreken en herstel. Lekkages, vocht, verzakking, houtrot, schimmel. Let op antwoorden in de verleden tijd: "is in 2019 verholpen" roept de vraag op wat de oorzaak was.
• Verbouwingen en vergunningen. Is er een dakkapel, aanbouw of doorbraak geweest, en was daar een vergunning voor? Een verbouwing zonder vergunning kan later tot handhaving leiden, en het is jouw probleem zodra je eigenaar bent.
• Installaties. Ouderdom van cv-ketel en elektra, laatste onderhoudsbeurt, aanwezigheid van een aardlekschakelaar.
• Erfdienstbaarheden en erfgrenzen. Recht van overpad, gedeelde inrit, een schutting die niet op de grens staat.
• Geschillen. Met buren, gemeente of VvE.
• Bodemverontreiniging en tanks. Een oude olietank in de tuin is een klassieke.
• Erfpacht. Loopt er erfpacht, wanneer is de eerstvolgende herziening van de canon?

Hoe je de antwoorden leest

Drie dingen om op te letten:

1. "Niet bekend" is geen "nee". Het is een geldig antwoord, bijvoorbeeld bij een erfenis of belegging waar de verkoper nooit heeft gewoond, maar het betekent dat de informatie er niet is en dat jij het moet uitzoeken.
2. Zoek de tegenstrijdigheden. Staat op de vragenlijst dat er geen vochtproblemen zijn, terwijl de VvE-notulen drie lekkagemeldingen bevatten? Dan heb je een concrete vraag te stellen, schriftelijk.
3. Let op wat weggelaten is. Een verbouwing die je op de foto's ziet maar die nergens in de lijst terugkomt, verdient navraag over de vergunning.

De ouderdomsclausule en de niet-zelfbewoningsclausule

Bij oudere woningen neemt de verkoper vaak een ouderdomsclausule op: de koper aanvaardt dat de bouwkundige staat past bij de leeftijd van het pand, en dat de verkoper niet instaat voor gebreken die daarbij horen. Bij een woning die de verkoper zelf nooit bewoond heeft (erfenis, belegging) volgt een niet-zelfbewoningsclausule: de verkoper kan niets verklaren over de staat, omdat hij er niet heeft gewoond.

Beide clausules zijn gebruikelijk en op zich redelijk. Wat ze doen is het risico verplaatsen naar jou. Dat betekent niet dat je moet afhaken, het betekent dat je eigen onderzoek, bijvoorbeeld via een bouwkundige keuring, belangrijker wordt naarmate er meer clausules in de akte staan. Leg zo nodig een ontbindende voorwaarde vast.

Dit artikel is algemene uitleg en geen juridisch advies. Laat de koopovereenkomst altijd door je notaris of een aankoopjurist nakijken vóór ondertekening.