VvE-Unterlagen prüfen, bevor du kaufst

Warum das anders läuft als beim Einfamilienhaus

Kaufst du ein Haus mit eigenem Dach, entscheidest du, wann dieses Dach ersetzt wird und was es kosten darf. Kaufst du eine Eigentumswohnung, entscheidet das die Vereniging van Eigenaren (VvE, die Eigentümergemeinschaft), und du zahlst anteilig mit. Damit sind die Papiere der VvE genauso wichtig wie der Zustand der Wohnung selbst. Eine Wohnung für €350.000 in einer VvE, die €40.000 pro Wohnung an Instandhaltungsstau vor sich herschiebt, ist in Wirklichkeit eine Wohnung für €390.000.

Schritt 1: Fordere die richtigen Unterlagen an

Fordere diese fünf an und akzeptiere keine Auswahl der "wichtigsten Seiten":

1. Protokolle der Eigentümerversammlung, drei Jahre zurück. Hier steht, was ansteht und was beschlossen wurde. Siehe worauf du in den Protokollen achtest.
2. Der aktuellste Jahresabschluss samt Bilanz. Das finanzielle Röntgenbild, so liest du ihn in zehn Minuten.
3. Der Haushaltsplan für das laufende Jahr. Das einzige Dokument, das vorausschaut auf das, was du zahlen wirst; siehe auch wie sich das Hausgeld zusammensetzt.
4. Der Instandhaltungsplan (MJOP): mit dem Datum, an dem er erstellt wurde. So beurteilst du, ob der Plan etwas taugt.
5. Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Sie legen fest, was dir gehört und was du darfst, siehe deine Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer.

Bekommst du sie nicht, oder gibt es sie nicht? Das ist für sich genommen schon eine Antwort. Eine gut geführte VvE hat dieses Paket bereitliegen, denn es wird bei jedem Verkauf verlangt.

Schritt 2: Suche die zwei Zahlen, auf die es ankommt

Du musst nicht alles lesen. Fang mit diesen beiden an:

• Der Stand der Instandhaltungsrücklage (Jahresabschluss/Bilanz).
• Die geplante Instandhaltung der kommenden zehn Jahre (MJOP).

Steht weniger in der Rücklage, als in den kommenden Jahren ausgegeben werden muss, besteht eine Lücke, und diese Lücke kommt irgendwoher: aus einer Erhöhung des Hausgelds, aus einer Sonderumlage oder aus aufgeschobener Instandhaltung, die später teurer wird. So erkennst du eine zu geringe Rücklage und so rechnest du aus, was sie dich kostet.

Schritt 3: Rechne es auf deinen Anteil um

Eine Lücke von €400.000 klingt alarmierend und eine Lücke von €40.000 klingt harmlos, aber keine von beiden sagt etwas aus, solange du nicht weißt, mit wie vielen du teilst. In der Teilungserklärung steht dein Miteigentumsanteil, zum Beispiel 87/1000. Multipliziere die Lücke damit und du hast den Betrag, der dich tatsächlich trifft. Das ist zugleich die Zahl, mit der du verhandeln kannst.

Schritt 4: Lies die Protokolle auf Muster, nicht auf Details

Eine einzelne Meldung über einen Wasserschaden ist Pech. Dieselbe Meldung in drei aufeinanderfolgenden Versammlungen, ohne Beschluss, ist Instandhaltungsstau mit wachsender Rechnung. Achte auch auf bereits gefasste Beschlüsse: die gelten auch für dich, selbst wenn sie von vor deinem Kauf stammen.

Die roten Flaggen auf einen Blick

• Es gibt keinen MJOP, oder er ist älter als fünf Jahre.
• Die VvE tagt nicht und stellt keinen Jahresabschluss fest (eine "schlafende VvE").
• Die Rücklage sinkt, ohne dass größere Instandhaltung durchgeführt wurde.
• Es bestehen Zahlungsrückstände von Miteigentümern.
• Es läuft ein Rechtsstreit mit einem Bauunternehmen, der Gemeinde oder einem Eigentümer.
• Eine dringende Empfehlung aus einem früheren Gutachten wurde nie umgesetzt.

Und dann?

Eine VvE mit einer Finanzierungslücke ist kein Grund abzuspringen, wohl aber ein Grund, sie einzupreisen. Was du vermeiden willst, ist, es erst nach der Übergabe zu merken. Kommst du selbst nicht weiter, ist genau jetzt der Moment, zu entscheiden, welche Aufgaben du selbst übernimmst und welche du auslagerst.