Kosten koper: waar gaat je eigen geld naartoe?
Je kunt de woning financieren, maar de bijkomende kosten niet, die betaal je uit eigen middelen. Weten hoe groot die post is, bepaalt tot welke prijs je kunt meebieden.
In het kort
- Bijkomende kosten kunnen in de regel niet worden meegefinancierd en komen uit eigen geld.
- Voor starters tot en met 34 jaar geldt onder voorwaarden een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting, in 2026 tot een woningwaarde van €555.000.
- Zonder vrijstelling geldt voor een woning die je zelf gaat bewonen het lage tarief van 2%.
- Reken naast de kosten koper ook op een onderhoudsbuffer voor de eerste jaren.
De posten op een rij
- Overdrachtsbelasting. Voor een woning die je zelf gaat bewonen geldt het lage tarief van 2%. Starters tot en met 34 jaar kunnen onder voorwaarden eenmalig gebruikmaken van een vrijstelling; in 2026 geldt die tot een woningwaarde van €555.000. Koop je niet om zelf te wonen, dan geldt een aanzienlijk hoger tarief.
- Notariskosten. Voor de leveringsakte en de hypotheekakte samen doorgaans rond de €1.500 tot €2.500. Tarieven verschillen per kantoor, offertes vergelijken loont echt.
- Kadastrale inschrijving. Zit meestal in de notarisfactuur.
- Taxatie. Vaak verplicht voor de hypotheek; reken op enkele honderden euro's.
- Hypotheekadvies en bemiddeling. Doorgaans €2.000 tot €3.500, afhankelijk van adviseur en complexiteit.
- NHG. Als je met Nationale Hypotheek Garantie koopt, betaal je een eenmalige premie over het hypotheekbedrag.
- Bouwkundige keuring. €300 tot €800, optioneel maar aan te raden.
- Aankoopmakelaar. Als je die inschakelt: circa €2.000 tot €4.000.
De post die iedereen vergeet
Naast de kosten koper is er de onderhoudsbuffer. Vrijwel elke woning vraagt in de eerste twee jaar geld: schilderwerk, een ketel die het net niet meer doet, een keuken die toch niet mee kan, of bij een appartement een eenmalige bijdrage die al besloten was. Als je uit de stukken weet welke posten eraan komen, dakvervanging over drie jaar, een MJOP-post die niet gedekt is, reken die dan gewoon mee in wat de woning je werkelijk kost. Dat is precies waarom die documenten vóór het bod op tafel moeten liggen.
Wat betekent dit voor je maximale bod?
Je maximale bod is niet je maximale hypotheek. Het is je maximale hypotheek plus je eigen geld, min de kosten koper, min je onderhoudsbuffer. Wie dat rekensommetje pas maakt nadat een bod is geaccepteerd, komt in de knel, en dat is precies de situatie waarin een financieringsvoorbehoud met een te laag bedrag pijnlijk wordt.
Tarieven, vrijstellingen en normen wijzigen jaarlijks. Genoemde bedragen zijn indicaties; controleer de actuele cijfers bij de Belastingdienst en je hypotheekadviseur.
Veelgestelde vragen
Kan ik de kosten koper meefinancieren?
In de regel niet. Je mag doorgaans maximaal de marktwaarde van de woning lenen, dus de bijkomende kosten betaal je uit eigen middelen.
Hoeveel eigen geld heb ik ongeveer nodig?
Reken globaal op vier tot zes procent van de koopsom aan bijkomende kosten, plus een buffer voor onderhoud en inrichting. Bij gebruik van de startersvrijstelling valt het lager uit.
Geldt de startersvrijstelling ook voor een appartement?
Ja, het gaat om de woning waarin je zelf gaat wonen, ongeacht het type. De voorwaarden betreffen je leeftijd, eenmalig gebruik en de woningwaardegrens.
Zijn notaristarieven onderhandelbaar?
Ze zijn niet wettelijk vastgesteld, dus ze verschillen per kantoor. Drie offertes opvragen scheelt in de praktijk vaak enkele honderden euro's.
Twijfel je over de documenten van jouw droomhuis?
Analyseer je woningdocumenten