Bau-Gutachten lesen: welche Mängel sind wirklich ernst?
Nahezu jedes Bau-Gutachten enthält Dutzende Anmerkungen. Die Kunst besteht nicht darin, sie alle zu lesen, sondern zu erkennen, welche fünf zählen.
Kurz gefasst
- Ein Bau-Gutachten ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber der günstigste Weg, eine teure Überraschung zu vermeiden.
- Die Kosten liegen üblicherweise zwischen €300 und €800, je nach Immobilientyp und Umfang.
- Achte auf die Unterscheidung zwischen sofort notwendiger Instandsetzung, Instandhaltung auf Sicht und kosmetischen Punkten.
- Ein Gutachten ist eine visuelle Begutachtung: Was nicht sichtbar ist, steht nicht drin.
Was ein Gutachten ist und was nicht
Ein Bau-Gutachten ist eine visuelle Begutachtung. Der Gutachter öffnet nichts, kriecht nicht immer unter den Boden und bohrt keine Löcher. Was hinter einer Wand oder unter einem Estrich steckt, bleibt also unbekannt. Das macht das Gutachten nicht weniger wertvoll, bestimmt aber, wie du es liest: Das Fehlen eines Mangels im Bericht ist keine Garantie dafür, dass er nicht existiert. Achte auch darauf, ob der Bericht Bauteile ausdrücklich ausschließt, "Kriechkeller nicht zugänglich" oder "Dach nicht begangen" ist wichtige Information.
Die drei Kategorien
Gute Gutachten teilen die Befunde in Kostenkategorien ein. Lies sie in dieser Reihenfolge:
- Sofort notwendige Instandsetzung. Das muss jetzt passieren. Dieser Betrag zählt in voller Höhe in deiner Kaufkalkulation.
- Instandhaltung auf Sicht (meist 5 Jahre). Das kommt auf dich zu. Rechne mindestens die Hälfte mit ein.
- Verbesserung / kosmetisch. Das sind Wünsche, keine Mängel. Ignoriere diese Kategorie bei deiner Verhandlung, sonst verlierst du an Glaubwürdigkeit.
Die Mängel, die wirklich Geld kosten
Diese Punkte verdienen immer Aufmerksamkeit, auch wenn das Gutachten sie ruhig formuliert:
- Fundament. Schiefstand, Risse, die über mehrere Geschosse durchlaufen, klemmende Türen und Fenster auf einer Seite des Hauses. Eine Fundamentsanierung geht schnell in die Zehntausende Euro.
- Dach und Dachkonstruktion. Durchbiegung, Holzfäule in der Konstruktion oder eine Dacheindeckung am Ende ihrer Lebensdauer.
- Feuchtigkeit in Bauteilen. Aufsteigende Feuchtigkeit, durchschlagende Feuchtigkeit in Hohlwänden oder ein nasser Kriechkeller. Feuchtigkeit ist selten ein isoliertes Problem.
- Holzfäule und Hausschwamm. Vor allem in Balkenköpfen, Fensterrahmen und Deckenkonstruktionen.
- Elektrik und Gasleitungen. Veraltete Verteilerkästen, fehlende Erdung, kein Fehlerstromschutzschalter. Eine komplette Neuverkabelung ist ein erheblicher Betrag und erhebliche Belastung.
- Asbestverdächtiges Material. Oft als "asbestverdächtig" bezeichnet, ohne Gewissheit; Untersuchung und Sanierung kosten Geld.
Was du mit dem Gutachten machst
Ein Gutachten ist nicht nur Information, es ist auch Verhandlungsmaterial, sofern du es sachlich einsetzt. Zähle die Posten "sofort notwendig" zusammen, hole notfalls ein Angebot für den größten Posten ein und bringe das als begründeten Betrag ein. Ein Gebot, das €12.000 niedriger liegt, weil das Gutachten €12.000 an sofortiger Instandsetzung ausweist, ist ein anderes Gespräch als "ich will etwas runter".
Gutachten vor oder nach dem Gebot?
Beides geht. Vorab begutachten gibt dir die stärkste Position, kostet aber Geld, das weg ist, wenn du die Immobilie nicht bekommst. Im Nachhinein begutachten geht über eine auflösende Bedingung für das Bau-Gutachten im Kaufvertrag: Du darfst dann zurücktreten, wenn der Instandsetzungsbetrag eine vereinbarte Grenze überschreitet. Vereinbare diese Grenze konkret, "bei schwerwiegenden Mängeln" ist zu vage, um sich darauf zu berufen. Bedenke, dass in einem angespannten Markt ein Gebot ohne Vorbehalte für den Verkäufer attraktiver ist; genau diese Abwägung willst du bewusst treffen.
Häufig gestellte Fragen
Ist ein Bau-Gutachten Pflicht?
Nein. Als Käufer hast du aber eine Untersuchungspflicht: Du musst angemessen prüfen, in welchem Zustand die Immobilie ist. Ein Gutachten ist der gängigste Weg, dem nachzukommen.
Was kostet ein Bau-Gutachten?
Üblicherweise zwischen €300 und €800, je nach Immobilientyp und danach, ob du einen ausführlichen Bericht mit Kostenschätzung möchtest. Für eine Eigentumswohnung ist es meist günstiger als für ein freistehendes Haus.
Kann ich nach dem Gutachten noch vom Kauf zurücktreten?
Nur wenn du eine auflösende Bedingung für das Bau-Gutachten in den Kaufvertrag aufgenommen hast, mit einer konkreten Grenze für den Instandsetzungsbetrag. Ohne diese Bedingung nicht.
Der Verkäufer hat bereits ein Gutachten erstellen lassen. Reicht das?
Oft reicht es für einen ersten Eindruck, aber achte auf das Datum, den Auftraggeber und darauf, ob Bauteile ausgeschlossen wurden. Ein zwei Jahre alter Bericht, der den Kriechkeller nie gesehen hat, lässt genau das offen, wonach du suchst.
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