MJOP analyseren als koper
Het meerjarenonderhoudsplan vertelt je wat er de komende jaren aan het gebouw moet gebeuren en wat dat kost. Het is het enige document dat vooruitkijkt in plaats van terug.
In het kort
- Een MJOP beschrijft het geplande onderhoud en de kosten, meestal over een periode van tien tot vijftien jaar.
- Voor de wettelijke reservering telt alleen een MJOP dat niet ouder is dan vijf jaar.
- Sinds 1 januari 2026 wordt strenger gecontroleerd of VvE's over een actueel MJOP beschikken.
- Een MJOP zonder gekoppelde reservering is een wensenlijst, geen plan.
Wat is een MJOP?
Een meerjarenonderhoudsplan is een inventarisatie van alle bouwdelen van een gebouw (dak, gevel, kozijnen, installaties, lift, riolering), met per onderdeel de verwachte levensduur, het moment van vervanging of groot onderhoud, en de geraamde kosten. Het resultaat is een tabel met per jaar een bedrag. Op basis daarvan bepaalt de VvE hoeveel er jaarlijks gespaard moet worden.
Voor jou als koper is het MJOP het antwoord op de vraag: wat komt er de komende jaren op me af? Een appartement in een pand met een dakvervanging over twee jaar en een leeg reservefonds is een heel ander product dan hetzelfde appartement in een pand waar het dak vorig jaar is vervangen.
Eerst: hoe oud is het plan?
Dit is de belangrijkste vraag en hij wordt vaak overgeslagen. Een MJOP uit 2016 met bedragen uit 2016 is praktisch waardeloos: de bouwkosten zijn sindsdien fors gestegen, dus de reservering die erop gebaseerd is, dekt de werkelijke kosten niet meer. De wet erkent dat: voor de wettelijk verplichte reservering telt alleen een MJOP dat niet ouder is dan vijf jaar. Sinds 1 januari 2026 kijken gemeenten, verzekeraars en financiers hier bovendien strenger naar.
De vier vragen die je op het MJOP loslaat
- Wat staat er in de eerste vijf jaar gepland? Dat is de periode waarin jij waarschijnlijk eigenaar bent. Tel die bedragen op.
- Is het reservefonds daarvoor toereikend? Leg de MJOP-planning naast de stand van het fonds en de jaarlijkse storting, zie onderreserve herkennen.
- Welke posten staan er net búiten de horizon? Een plan dat tot 2036 loopt met een lift die in 2037 aan vervanging toe is, oogt rustiger dan het is.
- Is het plan gebaseerd op een inspectie? Een MJOP dat is opgesteld op basis van bouwjaar en standaard levensduren is een aanname; een MJOP na een conditiemeting ter plaatse is een waarneming. Het verschil hoort in het document te staan.
Signalen van een zwak MJOP
- Geen fundering in het plan. Bij panden van vóór 1970 op houten palen hoort de fundering in beeld te zijn, ook al is het "nog goed".
- Ronde bedragen. €50.000 voor de gevel, €25.000 voor het dak, dat zijn schattingen, geen ramingen.
- Geen indexering. Een plan dat over tien jaar met de prijzen van vandaag rekent, komt structureel te laag uit.
- Achterstallig onderhoud is niet als zodanig benoemd. Als in de notulen wordt gesproken over lekkages en het MJOP toont daar niets, sluiten de documenten niet op elkaar aan.
MJOP en bouwkundige keuring zijn niet hetzelfde
Een MJOP gaat over de gemeenschappelijke delen van een gebouw en kijkt vooruit. Een bouwkundige keuring gaat over de hele woning inclusief je privégedeelte en beschrijft de huidige staat. Ze vullen elkaar aan: het MJOP vertelt je wat de VvE gaat doen, de keuring wat jij zelf moet doen. Voor een appartement wil je idealiter allebei zien.
Veelgestelde vragen
Is een MJOP verplicht?
Een VvE moet een reservefonds aanhouden en kan dat op twee manieren onderbouwen: met 0,5% van de herbouwwaarde per jaar, of met een actueel MJOP. Wie de MJOP-route volgt, moet een plan hebben dat niet ouder is dan vijf jaar. Sinds 1 januari 2026 wordt daar strenger op gecontroleerd.
Hoe ver vooruit kijkt een MJOP?
Meestal tien tot vijftien jaar, soms twintig. Hoe langer de horizon, hoe beter je grote posten als dak- of liftvervanging ziet aankomen.
Wat kost het opstellen van een MJOP?
Dat verschilt sterk per gebouw en aanbieder. Voor een kleinere VvE ligt het doorgaans in de orde van enkele honderden tot enkele duizenden euro's. Als de VvE dit "te duur" vindt, is dat op zichzelf een signaal over hoe er met onderhoud wordt omgegaan.
Geldt een MJOP ook voor een eengezinswoning?
Niet verplicht, want er is geen VvE. Maar hetzelfde principe helpt wel: weten wanneer je dak, kozijnen en ketel aan vervanging toe zijn, maakt je eigen begroting realistischer.
Twijfel je over de documenten van jouw droomhuis?
Analyseer je woningdocumenten