VvE-jaarrekening lezen: de vijf getallen die ertoe doen
De jaarrekening is het financiële röntgenfoto van een VvE. Je hoeft geen accountant te zijn om hem te lezen, je moet alleen weten waar je moet kijken.
In het kort
- De jaarrekening wordt jaarlijks door de ledenvergadering vastgesteld; is dat niet gebeurd, dan functioneert de VvE niet goed.
- De vijf posten die ertoe doen: reservefonds, debiteuren, exploitatieresultaat, onderhoudskosten en de begroting voor volgend jaar.
- Debiteuren zijn onbetaalde bijdragen van mede-eigenaren, een hoog bedrag betekent dat de rest meebetaalt.
- Een structureel negatief exploitatieresultaat leidt vrijwel altijd tot een verhoging van de maandbijdrage.
Waarom de jaarrekening belangrijker is dan de brochure
De verkoopbrochure vertelt je wat de VvE-bijdrage nú is. De jaarrekening vertelt je of die bijdrage houdbaar is. Dat verschil kan honderden euro's per jaar schelen, en soms een eenmalige bijdrage van enkele duizenden euro's. Vraag altijd de meest recente vastgestelde jaarrekening op, plus de begroting voor het lopende jaar.
1. Het reservefonds
Staat op de balans, vaak onder "voorzieningen" of als aparte spaarrekening. Kijk niet alleen naar het bedrag maar naar de ontwikkeling: is het gegroeid, gelijk gebleven of gedaald? Een fonds dat daalt zonder dat er groot onderhoud is uitgevoerd, wordt gebruikt om gaten te dichten. Zet dit getal daarna naast het MJOP, zie ook hoe je onderreserve herkent.
2. Debiteuren
Dit zijn de bijdragen die mede-eigenaren wél moesten betalen maar niet hebben betaald. Een klein bedrag is normaal (iemand betaalt een maand te laat). Een bedrag dat oploopt tot enkele procenten van de jaarbegroting betekent dat een of meer eigenaren structureel niet betalen. De VvE moet de kosten toch maken, dus feitelijk schieten de andere eigenaren voor, en dat ben jij straks. Kijk of de VvE actief incasseert; dat hoor je terug in de notulen.
3. Het exploitatieresultaat
Het verschil tussen wat er binnenkwam en wat eruit ging, exclusief het reservefonds. Eén verliesjaar kan verklaarbaar zijn (strenge winter, hoge energieprijzen). Drie verliesjaren op rij betekent dat de maandbijdrage te laag is vastgesteld. De correctie komt er dan een keer, meestal als een verhoging van tien tot twintig procent ineens.
4. De onderhoudskosten
Vergelijk de werkelijke onderhoudskosten met de begrote. Structureel véél minder uitgeven dan begroot klinkt zuinig, maar betekent bij een gebouw meestal dat gepland onderhoud is uitgesteld. Structureel veel méér uitgeven wijst op ongeplande reparaties, vaak het gevolg van eerder uitgesteld onderhoud.
5. De begroting voor volgend jaar
Hier zie je de toekomst. Is de bijdrage verhoogd, en met hoeveel? Staat er een post voor een groot project? Wordt de reservering aan het onderhoudsfonds verhoogd? De begroting is het enige document dat je vertelt wat er ná je aankoop gaat gebeuren.
Een korte checklist
- Is de jaarrekening vastgesteld door de ALV? (Zo niet: waarom niet?)
- Is er een kascommissie of accountantsverklaring?
- Groeit het reservefonds mee met het MJOP?
- Hoe groot zijn de debiteuren als percentage van de jaarbegroting?
- Is het exploitatieresultaat de laatste drie jaar positief?
- Staat er in de begroting een verhoging of een groot project?
Zes vragen, tien minuten werk, en je weet meer over de financiële gezondheid van je toekomstige gebouw dan de meeste kopers.
Veelgestelde vragen
Moet een VvE-jaarrekening door een accountant worden gecontroleerd?
Meestal niet. Voor de meeste VvE's volstaat controle door een kascommissie van eigenaren. Grote VvE's laten het vaak wel door een administratiekantoor of accountant doen.
Wat als de jaarrekening al jaren niet is vastgesteld?
Dan functioneert de VvE niet zoals het hoort. Zonder vastgestelde jaarrekening is er geen goedgekeurd overzicht van inkomsten, uitgaven en reserves, en dus geen zicht op wat er nog moet gebeuren. Beschouw dit als een serieus aandachtspunt.
Hoeveel debiteuren is te veel?
Er is geen harde grens, maar als de openstaande bijdragen oplopen richting vijf procent of meer van de jaarbegroting, is dat een reden om te vragen wat de VvE eraan doet.
Twijfel je over de documenten van jouw droomhuis?
Analyseer je woningdocumenten