VvE-reservefonds: is er genoeg gespaard?

Waarom een reservefonds bestaat

Een gebouw slijt voorspelbaar. Een dak gaat dertig jaar mee, kozijnen twintig, een lift twintig tot vijfentwintig. Die uitgaven zijn geen verrassing, ze zijn alleen groot. Het reservefonds bestaat om ze te spreiden: iedereen legt maandelijks een beetje in, zodat er geld staat op het moment dat het dak eraan moet. Zonder fonds komt de volledige rekening ineens, verdeeld over de eigenaren van dat moment. Als jij net gekocht hebt, ben jij een van die eigenaren.

Wat de wet voorschrijft

Sinds 2018 is een reservefonds voor iedere VvE verplicht. De wet geeft twee manieren om de jaarlijkse reservering te bepalen:

• Minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar, of
• een bedrag dat volgt uit een actueel meerjarenonderhoudsplan: een MJOP dat niet ouder is dan vijf jaar.

De tweede route is de betere: 0,5% van de herbouwwaarde is een grove vuistregel die voor een goed onderhouden nieuw gebouw ruim kan zijn en voor een oud pand met achterstallig onderhoud veel te weinig. Per 1 januari 2026 wordt bovendien strenger gecontroleerd of een VvE daadwerkelijk over een actueel onderhoudsplan beschikt, gemeenten, verzekeraars en financiers kijken hier scherper naar dan een paar jaar geleden.

De rekensom die je zelf kunt maken

Onderreserve herken je niet aan het saldo, maar aan de verhouding tussen saldo en planning. Doe dit:

1. Pak het MJOP en zoek de geplande uitgaven voor de komende tien jaar.
2. Pak de jaarrekening en zoek de actuele stand van het reservefonds.
3. Kijk wat er jaarlijks wordt bijgestort (staat in de begroting).
4. Reken: huidige stand + (jaarlijkse storting × 10) versus de geplande uitgaven in die tien jaar.

Komt daar een tekort uit, dan is dat geen theoretisch risico maar een aanstaande extra bijdrage. Deel het tekort door het aantal appartementen en je hebt een indicatie van wat het jou gaat kosten. Houd er rekening mee dat de verdeling meestal niet gelijk is maar volgt uit de breukdelen in de splitsingsakte, een groter appartement betaalt een groter aandeel.

Signalen van onderreserve

• Het fonds is de afgelopen jaren gedaald terwijl er geen groot onderhoud is gedaan. Dan wordt het fonds gebruikt om exploitatietekorten te dekken.
• Er is geen MJOP: of het is ouder dan vijf jaar. Dan is elke reservering een gok.
• Het MJOP is er wel, maar de reservering volgt de 0,5%-route terwijl het gebouw oud is. Dat is wettelijk toegestaan en praktisch vaak onvoldoende.
• Grote posten staan net buiten de planningshorizon. Een MJOP dat tot 2031 loopt met een dakvervanging in 2032 ziet er rustig uit en is dat niet.
• Er lopen betalingsachterstanden. Als een deel van de eigenaren niet betaalt, komt de storting in het fonds niet binnen, hoe mooi de begroting ook oogt.

Wat als het fonds te laag is?

Een te laag reservefonds is geen absolute reden om af te zien van de woning, het is een reden om het in te prijzen. Je hebt dan grofweg drie opties: onderhandelen over de vraagprijs met het onderbouwde tekort in de hand, vragen of de verkoper een aangekondigde eenmalige bijdrage voor zijn rekening neemt, of de woning bewust kopen met een reservering in je eigen begroting. Wat je niet wilt, is er pas na de overdracht achter komen.

Dit artikel is algemene uitleg, geen juridisch of financieel advies. Bij grote bedragen loont het om je notaris of een VvE-specialist naar de stukken te laten kijken.