VvE-stukken controleren vóór je koopt

Waarom dit anders werkt dan bij een eengezinswoning

Koop je een huis met een eigen dak, dan bepaal jij wanneer dat dak wordt vervangen en wat het mag kosten. Koop je een appartement, dan beslist de Vereniging van Eigenaren dat, en betaal jij mee naar rato van je aandeel. Dat maakt de papieren van de VvE net zo belangrijk als de staat van de woning zelf. Een appartement van €350.000 met een VvE die €40.000 per appartement aan achterstallig onderhoud voor zich uitschuift, is in werkelijkheid een woning van €390.000.

Stap 1: Vraag de juiste stukken op

Vraag deze vijf, en accepteer geen selectie van "de belangrijkste pagina's":

1. Notulen van de ledenvergadering, drie jaar terug. Hier staat wat er speelt en wat er is besloten. Zie waar je in de notulen op let.
2. De meest recente jaarrekening en balans. De financiële röntgenfoto, zo lees je hem in tien minuten.
3. De begroting voor het lopende jaar. Het enige document dat vooruitkijkt naar wat jij gaat betalen; zie ook hoe de bijdrage is opgebouwd.
4. Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP): met de datum waarop het is opgesteld. Zo beoordeel je of het plan iets waard is.
5. De splitsingsakte en het splitsingsreglement. Bepaalt wat van jou is en wat je mag, zie je rechten en plichten als appartementseigenaar.

Krijg je ze niet, of zijn ze er niet? Dat is op zichzelf al een antwoord. Een goed bestuurde VvE heeft dit pakket klaarliggen, want het wordt bij elke verkoop gevraagd.

Stap 2: Zoek de twee getallen die ertoe doen

Je hoeft niet alles te lezen. Begin met deze twee:

• De stand van het reservefonds (jaarrekening/balans).
• Het geplande onderhoud in de komende tien jaar (MJOP).

Staat er minder in het fonds dan er de komende jaren uitgegeven moet worden, dan is er een tekort en komt dat tekort ergens vandaan: uit een verhoging van de maandbijdrage, uit een eenmalige bijdrage, of uit uitgesteld onderhoud dat later duurder wordt. Zo herken je onderreserve en zo reken je uit wat het jou kost.

Stap 3: Reken het om naar jouw breukdeel

Een tekort van €400.000 klinkt alarmerend en een tekort van €40.000 klinkt meevallend, maar geen van beide zegt iets zolang je niet weet met hoeveel je deelt. In de splitsingsakte staat je breukdeel, bijvoorbeeld 87/1000. Vermenigvuldig het tekort daarmee en je hebt het bedrag dat jou daadwerkelijk raakt. Dat is ook meteen het getal waarmee je kunt onderhandelen.

Stap 4: Lees de notulen op patronen, niet op details

Eén melding van een lekkage is pech. Dezelfde melding in drie opeenvolgende vergaderingen, zonder besluit, is achterstallig onderhoud met een rekening die groeit. Let ook op besluiten die al genomen zijn: die gelden ook voor jou, ook als ze dateren van vóór je aankoop.

De rode vlaggen op een rij

• Er is geen MJOP, of het is ouder dan vijf jaar.
• De VvE vergadert niet en stelt geen jaarrekening vast (een "slapende VvE").
• Het reservefonds daalt zonder dat er groot onderhoud is uitgevoerd.
• Er lopen betalingsachterstanden van mede-eigenaren.
• Er loopt een juridisch geschil met een aannemer, de gemeente of een eigenaar.
• Een dringend advies uit een eerder rapport is nooit opgevolgd.

En dan?

Een VvE met een tekort is geen reden om af te haken, wel om het in te prijzen. Wat je wilt voorkomen is dat je er ná de overdracht achter komt. Kom je er zelf niet uit, dan is dit precies het moment om te bepalen welke taken je zelf doet en welke je uitbesteedt.