Vérifier les documents de copropriété avant d'acheter

Pourquoi cela fonctionne autrement qu'avec une maison individuelle

Si vous achetez une maison avec son propre toit, c'est vous qui décidez quand ce toit sera remplacé et combien cela peut coûter. Si vous achetez un appartement, c'est la Vereniging van Eigenaren (VvE, la copropriété) qui décide, et vous payez au prorata de votre quote-part. Les documents de la copropriété sont donc aussi importants que l'état du logement lui-même. Un appartement à 350 000 € dans une copropriété qui repousse 40 000 € par lot d'entretien différé est en réalité un logement à 390 000 €.

Étape 1 : demandez les bons documents

Demandez ces cinq documents et n'acceptez pas une sélection des « pages les plus importantes » :

1. Les procès-verbaux des assemblées générales, sur trois ans. C'est là que figure ce qui se passe et ce qui a été décidé. Voir ce qu'il faut regarder dans les procès-verbaux.
2. Les comptes annuels et le bilan les plus récents. La radiographie financière, voici comment les lire en dix minutes.
3. Le budget de l'exercice en cours. Le seul document qui anticipe ce que vous allez payer ; voir aussi comment se compose la charge mensuelle.
4. Le plan d'entretien pluriannuel (MJOP) : avec la date à laquelle il a été établi. Voici comment juger si le plan vaut quelque chose.
5. L'acte de division et le règlement de copropriété. Ils déterminent ce qui vous appartient et ce que vous pouvez faire, voir vos droits et obligations de copropriétaire.

Vous ne les obtenez pas, ou ils n'existent pas ? C'est déjà une réponse en soi. Une copropriété bien gérée tient ce dossier prêt, car il est demandé à chaque vente.

Étape 2 : cherchez les deux chiffres qui comptent

Vous n'avez pas besoin de tout lire. Commencez par ces deux-là :

• Le solde du fonds de réserve (comptes annuels / bilan).
• L'entretien prévu pour les dix prochaines années (MJOP).

Si le fonds contient moins que ce qui devra être dépensé dans les années à venir, il y a un déficit, et ce déficit vient de quelque part : une hausse de la charge mensuelle, un appel de fonds exceptionnel, ou un entretien reporté qui coûtera plus cher plus tard. Voici comment repérer un fonds sous-doté et comment calculer ce qu'il vous coûte.

Étape 3 : ramenez-le à votre quote-part

Un déficit de 400 000 € semble alarmant et un déficit de 40 000 € semble anodin, mais ni l'un ni l'autre ne signifie rien tant que vous ignorez avec combien de copropriétaires vous partagez. L'acte de division indique votre quote-part, par exemple 87/1000. Multipliez le déficit par celle-ci et vous obtenez le montant qui vous touche réellement. C'est aussi le chiffre avec lequel vous pouvez négocier.

Étape 4 : lisez les procès-verbaux en cherchant des schémas, pas des détails

Un signalement de fuite est un coup de malchance. Le même signalement dans trois assemblées consécutives, sans décision, c'est de l'entretien différé avec une facture qui grossit. Surveillez aussi les décisions déjà prises : elles s'appliquent à vous également, même si elles datent d'avant votre achat.

Les signaux d'alerte en résumé

• Il n'y a pas de MJOP, ou il date de plus de cinq ans.
• La copropriété ne se réunit pas et n'approuve pas de comptes annuels (une copropriété « dormante »).
• Le fonds de réserve diminue sans qu'aucun gros entretien n'ait été réalisé.
• Des copropriétaires sont en retard de paiement.
• Un litige juridique est en cours avec une entreprise, la commune ou un copropriétaire.
• Une recommandation urgente issue d'un rapport antérieur n'a jamais été suivie.

Et ensuite ?

Une copropriété en déficit n'est pas une raison de renoncer, mais bien une raison de l'intégrer au prix. Ce que vous voulez éviter, c'est de le découvrir après la remise des clés. Si vous ne vous en sortez pas seul, c'est précisément le moment de déterminer quelles tâches vous assurez vous-même et lesquelles vous déléguez.